Rynek mieszkaniowy w USA zmaga się obecnie z paradoksalnym zjawiskiem, charakteryzującym się rekordowo wysokimi medianami cen domów, które zbiegają się ze znaczącym spadkiem wolumenu sprzedaży. Ta dywergencja wskazuje na segmentację rynku, gdzie silny popyt w segmencie premium maskuje bazowe wyzwania związane z przystępnością cenową i szersze spowolnienie, szczególnie dotykające kupujących po raz pierwszy.
- W czerwcu mediana ceny sprzedanego domu osiągnęła rekordową wartość 435 300 USD.
- Ceny odnotowały wzrost rok do roku przez 24. miesiąc z rzędu.
- Sprzedaż używanych domów spadła o 2,7% miesięcznie, do 3,93 miliona jednostek w ujęciu rocznym.
- Rynek zmierza ku najwolniejszemu rokowi pod względem wolumenu sprzedaży od trzech dekad.
- Chroniczny niedobór podaży i podwyższone stopy kredytów hipotecznych to główne czynniki wpływające na wysokie ceny.
- Średnia stopa dla 30-letniego stałego kredytu hipotecznego wynosi 6,74% (Freddie Mac), z prognozą spadku do 6,4% do końca roku (Realtor.com).
W czerwcu mediana ceny sprzedanego domu osiągnęła bezprecedensowe 435 300 USD, co oznacza wzrost o 2% rok do roku i wydłuża passę rocznych wzrostów cen do 24. miesiąca z rzędu. Jednakże, ten gwałtowny wzrost cen ostro kontrastuje ze spadkiem aktywności transakcyjnej. Sprzedaż domów z drugiej ręki spadła o 2,7% w ujęciu miesięcznym, ustalając się na poziomie 3,93 miliona jednostek w przeliczeniu na roczną stopę skorygowaną sezonowo. Ten wolumen reprezentuje znaczące spowolnienie, a analiza Realtor.com wskazuje, że rynek zmierza ku najwolniejszemu rokowi od trzech dekad, gdyż wolumen sprzedaży nie spadł konsekwentnie poniżej czterech milionów jednostek od 1995 roku.
Dynamika Rynku: Niedobór Podaży i Stopy Procentowe
Utrzymujące się wysokie ceny są przede wszystkim przypisywane chronicznemu niedoborowi dostępnych domów, szczególnie tych przystępnych dla kupujących po raz pierwszy. Lawrence Yun, główny ekonomista National Association of Realtors, podkreśla, że budownictwo mieszkaniowe konsekwentnie pozostaje w tyle za wzrostem populacji przez wiele lat. Ten strukturalny deficyt nadal utrudnia nowym kupującym wejście na rynek, pomimo tymczasowych nadwyżek w niektórych lokalnych obszarach. Problem po stronie podaży potęgują podwyższone stopy kredytów hipotecznych, które wywierają znaczącą presję na spadek popytu. Te wyższe koszty pożyczek skutecznie wykluczają cenowo wielu potencjalnych nabywców, przyczyniając się do utrzymywania wolumenu sprzedaży na cyklicznych minimach. Analiza scenariuszy sugeruje, że spadek średniej stopy kredytu hipotecznego do 6% mógłby potencjalnie umożliwić 160 000 dodatkowym najemcom stanie się właścicielami pierwszego domu, stymulując szerszą aktywność rynkową.
Segmentacja Rynku i Jej Wyniki
Pomimo wzrostu średnich cen sprzedaży, siła rynku nie jest jednolita. Joel Berner, starszy ekonomista w Realtor.com, zauważa rozróżnienie między rosnącymi cenami sprzedaży a w dużej mierze płaskimi cenami ofertowymi. Wskazuje to, że aktywność jest silnie skoncentrowana w wyższym segmencie rynku, gdzie zamożniejsi nabywcy aktywnie kupują droższe nieruchomości. W konsekwencji, średnia cena sprzedaży wydaje się zawyżona nie z powodu ogólnego wzrostu wartości nieruchomości we wszystkich segmentach, lecz raczej z powodu nieproporcjonalnej liczby transakcji w kategoriach cenowych premium. Ten trend podkreśla wymagające środowisko dla kupujących na poziomie podstawowym, którzy są coraz częściej wykluczeni cenowo z dostępnych opcji.
Aby niższy segment rynku mieszkaniowego odzyskał impet, obniżka stóp procentowych jest powszechnie uważana za kluczową. Chociaż stopy kredytów hipotecznych pozostają podwyższone, wynosząc średnio 6,74% dla 30-letniego stałego kredytu hipotecznego według Freddie Mac, Realtor.com prognozuje potencjalny spadek do 6,4% do końca roku. Pozostaje jednak niepewne, czy taki skromny spadek byłby wystarczający do znaczącego pobudzenia aktywności w bardziej dostępnych segmentach rynku i złagodzenia obecnego kryzysu przystępności cenowej.
